【齐鲁晚报】专家破解迷局，解读楼市发展趋势
- 分类：集团新闻
- 作者：
- 来源：
- 发布时间：2009-04-24 14:35
- 访问量：7
【概要描述】4月17日和4月18日两天，开元地产与《齐鲁晚报》联合举行上城国际城市经济高峰论坛，邀请国家住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮，副主任秦虹，以及房龙传媒CEO，营销策划专家肖勇，畅谈2009年中国房地产政策与市场走向，以及房地产营销策略。 以下为《齐鲁晚报》对嘉宾精彩言论的报道，以及开元地产董事长李忠山对本次论坛的简评，在此与读者共飨。 国家住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮：城市化是楼市
【齐鲁晚报】专家破解迷局，解读楼市发展趋势
【概要描述】4月17日和4月18日两天，开元地产与《齐鲁晚报》联合举行上城国际城市经济高峰论坛，邀请国家住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮，副主任秦虹，以及房龙传媒CEO，营销策划专家肖勇，畅谈2009年中国房地产政策与市场走向，以及房地产营销策略。 以下为《齐鲁晚报》对嘉宾精彩言论的报道，以及开元地产董事长李忠山对本次论坛的简评，在此与读者共飨。 国家住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮：城市化是楼市
- 分类：集团新闻
- 作者：
- 来源：
- 发布时间：2009-04-24 14:35
- 访问量：7
详情
4月17日和4月18日两天，开元地产与《齐鲁晚报》联合举行上城国际城市经济高峰论坛，邀请国家住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮，副主任秦虹，以及房龙传媒CEO，营销策划专家肖勇，畅谈2009年中国房地产政策与市场走向，以及房地产营销策略。
以下为《齐鲁晚报》对嘉宾精彩言论的报道，以及开元地产董事长李忠山对本次论坛的简评，在此与读者共飨。
国家住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮：
城市化是楼市希望所在
17日下午，住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮在论坛上表示，住房需求刚性特征并不明显，“小阳春”说法也不准确。
住房消费对收入高敏感
陈淮表示，房地产刚性特征并不明显。一家三口八十平米也能满足基本功能需要，一百八十也没富余到那里去。第二房地产需求时间可以比较长的前置后措周期的，三年前的购买力推迟到今天买没有什么不合适的，三年后的房子提前到今年买也没有什么不合适的。
陈淮认为，目前中国房地产市场到了住房消费对收入高弹性、高敏感的时期。月收入3000块钱的小白领每月拿出600块钱租房子，提到4000块钱后就能每月拿出1200元租房子。如果统计部门公布今天的人均可支配收入增长10%，那么可能住房消费就要增长30%。
“小阳春”说法不准确
没有小阳春大阳春，只是和去年交易量相比提高了。但是这个市场总是起起伏伏的，这个阶段增多可能下个阶段会减少。大家都不买，购买力一释放，带来从众效应，明年要买的也今年趁着买房。
临沂和北京上海济南不管有多少特点，有一点是肯定的，在20-30年中，人们一共要买多少房子是常数。当然比如广东流动人口多要有修正值，上海外资多也有修正值，但长期过程中是个常数。今年多卖明年少卖。小阳春是卖面条说的话。
房价受四因素控制
陈淮说，目前从中国很多城市出现的交易量回升，我们认为是由有客观因素的。但是不等于说交易规模的增长一定带来房价的上涨。影响房价四大因素，第一大因素是币值。房地产有名义价格和实际价格之分。如果北京房子拿人民币来算跌了，但拿石油来比就涨了。第二房产是资产，资产价格理性不是比照人们的购买力，而是比照它的资本化价格。第三取决于重置成本，第四才是供求关系。这里又有子系统，房地产供给需求不是匀速运动的，而且还不是同步运动，可能今年供应是大年，需求是小年。
你也别开发了不着急卖。今年28岁的小伙子要找26岁的娶媳妇儿，观望四年他找今年28岁的，两年的姑娘给空过去了。所以诸位手里的房子抓紧卖，该卖就卖，别以为皇帝的女儿不愁嫁。
城市化是房地产根本希望所在
从长期看，我们正从大多数人住乡下到大多数人住城里的这一个转变。这个阶段叫做城市化，也是我们搞城市论坛最根本的出发点。这个城市化是近十年支持我们经济高速增长的最主要的动力，是今后三到五年率先走出金融危机阴影的动力，是房地产的根本希望、根本依据所在。
城市化既是过去十年支持中国高速经济增长的力量，也是支持经济继续增长的力量。去过支持中国增长的外向型经济都受到金融危机影响，但是不用看金融危机眼色的是盖房子。不光是城镇化，老百姓消费结构升级，而且到了高弹性高敏感度的阶段。简单说，统计局发布中间阶层人均可支配收入增加10%，住房消费可能增加30%。
房地产与资本价格
只有租房子，是纯粹意义上的住房消费，而买房同时是一个资产的购置过程。因此房子不能像普通商品一样根据供求确定价格，它有资本化的价格。把房子租出去每年的租金要超过银行利息，这才叫有收益。
记者：田慧
建设部政策研究中心副主任秦虹：
临沂房产商要把握好开发节奏
当前房地产形势如何？国家对房地产的政策怎样？临沂的房地产开发企业该怎样面对未来的市场？在本报与开元地产举办的城市高峰论坛上，建设部政策研究中心副主任秦虹给出了自己的答案。
今年房产形势会好于去年
对房地产当前形势的判断，秦虹认为，当前房地产市场结构性回暖现象非常明显；缩量保价的态势持续；市场以基本需求为主；市场信心正在恢复之中。
秦虹说，今年春节后，全国商品房销售面积增速在回调，全国各地传来的消息也都是市场回暖的消息。无论是东、中、西部，还是环渤海、长三角地区都普遍回暖，对市场信心的恢复带来极大影响。
“如果再看远一点，再多看几个月，我认为2009年房地产市场应该会好于2008年。”秦虹认为，由于房地产市场面临外围的环境仍然是处于不确定性之中，房地产市场的调整恐怕还会持续一段时间，但是这个调整将会是一个温和的调整，不会像2007年的大起，也不会像2008年的大落。
中国的城镇化快速发展对房地产影响是很大的，这个快速发展至少要持续到2035年，所以从长远来看，房地产发展的机会还是很多的。
国家重在保房地产投资不下滑
面对当前这样一个房地产形势，大家很关心国家的政策走向是什么。秦虹认为，国家房地产调控政策的重点是保房地产投资的增速，从去年下半年开始，中央政府出台的一系列关于扩大内需、保增长的政策措施当中，房地产始终是作为非常重要的一项政策被提及。房地产是国民经济的重要支柱产业，它可以通过投资、消费双重拉动经济增长。
国家近来的一系列政策的重点就是强调保证房地产投资增速不至于下滑，如何保证投资的增速不下滑呢？一要尽可能的减少市场投资增速下滑的幅度，二是通过财政投资弥补市场投资缺口。
秦虹认为，努力提高成交量和加强金融信贷方面支持是两个关键因素。通过政策的配合提高居民的支付能力，通过大规模交易环节的税费减免解决了购房价外负担的问题，就会促成成交量的上升；房地产行业是资金密集型行业，如果没有资金的支持房地产行业的发展是很困难的，在金融方面第一个是直接拓宽融资渠道，另外加大间接融资的力度，允许开发企业进行内部贷款等都可以保持房地产投资增速下滑。
临沂房产上市不要扎堆
秦虹是首次来到临沂，她说，临沂的现状超出了她的预期，“临沂发展很快、很漂亮。”对于临沂的房地产发展，秦虹认为，作为中等城市，临沂与北京、上海、深圳等大城市的房地产开发有明显区别，大城市因为诸多因素存在房产泡沫，而临沂则不存在这个问题。
秦虹建议，如果要确保临沂房地产业健康有序发展，房地产商应该把握好开发节奏，逐步有序地推出精品楼盘，而不是扎堆而上。
政策出中央，做好靠地方
秦虹在解释为什么社会更多关注大中城市房地产市场时表示，关注70个大中城市的房地产市场，因为70个大中城市成交量比重很大。国家的税收贷款等都是垂直管理，大的政策都出自中央。但是具体房产时事政策，关键在地方。不动产地域性很强，怎么把握当地房产很关键。
记者 周升海
房龙网CEO、媒体营销专家肖勇：
积极营销，淡季不淡
受金融危机冲击，楼市普遍迎来淡季。在这种情况下，很多房地产商冷淡了与媒体的关系，捂紧了自己的口袋。房龙网CEO、著名的媒体营销专家肖勇先生认为，在楼市淡季，不应该弱化与媒体的关系，而应该强化与媒体的关系。
肖勇认为，在这种淡季情况下，房产商更要想办法引爆楼盘现场。我们相信一点，就是信息永远是不对称的，再好的楼盘也有人不知道，所以我们要高度重视营销，加强与媒体的合作关系。同时，营销需要创新，创新营销模式才能决胜未来。
本报推出的房展会是一种展会营销，肖勇先生给予了高度评价。他认为，我们看到文娱营销、体育营销、论坛营销、名人营销、事件营销、人脉（圈子）营销、跨界营销、跨区域营销等活动营销和展会营销，可以引爆现场，把人气聚敛过来。举办城市高峰论坛此类的名人论坛活动，可以提高知名度。
淡市下，媒体策划人和职业经理人要找出项目的差异性，注重营销的差异，就是在技法上要语不惊人死不休。肖勇介绍了异型广告，他举例子，就是找一个开发商把今天的广告全部买断，所有版面的广告都是一家楼盘的，短时间内投放大量集中的广告，就会产生轰动效应，这样的影响力肯定会很大，媒体打折的折扣也会很大。
对于当前房地产商投放广告资金紧张的问题，肖勇先生提出了换房广告，可以轻松化解媒体费用。换房广告就是房产商和媒体达成协议，房产商把房产抵押给媒体，以此顶替广告费，当房产商盈利后，可以赎回房产。
为了促销楼盘，全国各地纷纷发放购房券，这是一种促销手段。肖勇先生认为，房地产商通过媒体发放购房券的效果会更好。而媒体包销广告也成为一种新鲜的销售模式，房产商与媒体达成协议，媒体帮助房地产商卖房，媒体从卖房的收成中分得提成，北京青年报就曾经成功运作此种模式。
除了以上几种销售模式，肖勇先生还介绍了管理媒体、万人购房团、异地营销、管理网络论坛等淡季营销媒体策略。最后，肖勇先生表示，房产商离不开媒体，应该懂得利用媒体、学会创新营销，不要因为淡季来临就忽略了媒体的作用。
记者：周升海
开元地产董事长李忠山
选开元，就是选放心
本次房展会是《齐鲁晚报》举办的精品楼盘展示活动，开元地产打出了“选开元，就是选放心”的推广词，这是我们在最近荣获“2007—2008中国房地产诚信企业”之后对广大消费者的郑重承诺。
开元地产一直走稳健发展的路子。在项目的开发建设过程中，我们一方面注重研发和设计策划，不断升级产品的品质和性能，应用更多的新技术、新材料，提高住宅产品的科技含量，在2008年，沂河花园四期开元·上城顺利通过国家A级住宅性能认定；另一方面，我们注重对新产品的研发，五期开元·帕缇欧的西班牙洋房赢得了大批客户，开盘当日就销售房源的3/4，在市场低迷的形势下，达到了量价齐升。
开元地产作为一家有着20多年开发历史的企业，所打造出的“企业、产品、服务”三大品牌，以及长期关注客户、服务客户所带来的美誉度，为我们维系了一大批老业主，成为我们忠实的口碑推销员。表现在营销业绩上，就是在08年公司经受住了金融危机和市场低迷的考验，强化了应对危机生存发展的能力，为下一步的稳健发展积蓄了全力。而今年以来，面对乍暖还寒的经济环境，开元地产“三盘一街”的客户到访量、成交量、销售额和销售价格同比都有了较大提高。
扫二维码用手机看
地址：临沂市金雀山路10号开元·上城国际
Copyright © 2019 开元集团 版权所有 All Right Reserved. 鲁ICP备05023380号-2 网站建设：中企动力 临沂
搜索