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一个地产开发项目的作用

一个地产开发项目的作用

  • 分类:城市记忆
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  • 发布时间:2019-08-13 17:50
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2004年6月22日,在临沂市金雀山路东段新闻大厦会议室举行的原临工机械157亩土地使用权拍卖会上,参加竞拍的10家开发公司经过148轮近一个小时的激烈竞拍,将1.55亿元起拍价的厂区,最后以3.39亿元由临房集团•开元置业获得。每亩土地价格达到216万元,成为当时临沂土地价格的地王。在当时临沂土地基准价格不到100万的情况下,消息传开,在临沂城和业内引起一片轰动和惊叹。
从1999年12月沂河花园一期康居苑开工奠基,到2002年开发二期香榭丽都,2004年开工建设三期香榭丽舍,2005年7月将建成的占地42亩的沂河实验学校以BT方式移交教育部门,经过几年的开发,规划占地面积75公顷的沂河花园已经初具规模。在沂河花园的开发建设过程中,公司借鉴了一些先进的开发理念,第一次将优秀的规划设计、营销推广、园林环境、配套设施和物业顾问等引入项目,改变了临沂城市建设多年来千遍一律的兵营式规划布局和火柴盒式无特色的造型,给业主带来了崭新的居住空间和环境,给城市引入了耳目一新的建筑理念,成为地产开发模式的探路者。随着片区开发的成熟和居住环境的改善,土地价格可谓一路飙升:从1999年最初的临沂地区土产棉麻公司土产仓库每亩20万元,2001年海信集团厂房的每亩42万元,2002年板纸厂的每亩46.5万元,到2003年7月原日化厂24.7亩土地拍卖到3380万元,每亩价格138万元,2004年原临工机械土地价格达到每亩216万,四年增长10倍。
对于临工机械这个地块,公司十分重视和关注,在参加原临工机械土地拍卖之前,公司组织人员进行了认真勘察和论证。对于这个西临金雀、银雀两山,东面沂河万亩水景、北高南低、西高东低的风水宝地十分看好。通过精心调研和测算,确定了一个根据市场制定的底价。公司管理层当时的决心是志在必得,基于下决心拿下这个项目,主要因素一是可以充分发挥沂河花园的品牌效应和规模效益,实现整合资源,利用已经建好的配套项目和设施;二是公司已经确定改制,而改制的两条原则是确保国有资产不流失,确保员工的合法权益。拿到这块土地以后,公司即可以此为起点,从零做起实施第二次创业。
公司改制是临沂市政府在2004年4月30日下文批准立项的,改制的背景是按照国家和山东省关于国有企业从竞争领域全部退出的要求,市政府要求对原来属于事业单位的临沂市房地产开发公司和城建开发公司实施企业改制。根据市政府的统一部署,2004年5月,公司开始进入了资产评估、财务审计、资产核准、剥离费用、方案拟定、政府批准和产权交易等繁杂的工作和法定程序。整个改制从立项、评估、批准,直到2006年7月历时两年多的时间,才在山东省产权交易中心完成挂牌交易。因此,在2004年5月至2006年6月两年多的时间,公司一方面按照市政府的要求,在主管局积极协调下,配合财政、人事、国资、劳动等部门积极推进企业改制;一方面在竞拍到原临工机械土地后,围绕改制给融资带来的困难,积极协调政府、国土、银行、临工等部门和单位,解决项目开发的资金筹措、项目贷款、地款交纳、土地拿证、厂房拆迁等问题。特别是在项目运作的关键节点上,市政府批准了公司提出的先办理二分之一土地证和以沂河实验学校开发成本评估价,抵顶临工机械土地款,并以BT方式移交教育部门的报告,解决了项目开发的关键问题。同时推进有关项目定位、策划论证、外出考察、供方选择、总体规划、建筑设计、规划报批、手续办理、开工开盘、营销咨询、策划推广……项目本身这些繁琐的前期准备手续和程序到2005年底也都逐渐有了眉目。根据开发推进计划,原定的2006年元月项目开工,由于种种原因又拖到2006年春节后,经过和策划公司商讨,确定在2006年3月19日开工,5月20日开盘(最后又拖到6月11日),案名确定为“开元•上城”。
2005年,沂河花园三期工程——香榭丽舍正在开发建设中,项目销售形势总体很好。当时公司有一种意见,就是把这个项目的开发节奏放慢,等待企业改制完成以后再建设和销售,那样开发收益可以归新成立的公司。而公司经过研究认为不能为了改制而改制,应该在发展中改革改制,不能为了改制不发展。思想统一之后项目开发经营又按照正常的市场节奏向前推进。
2006年春节以后,主管局已经将企业改制的文件报市政府审批,而在这时又有消息说,省里即将出台事业单位人员身份置换的文件,市政府想等待省里文件下发后将资产和人员的政策明朗后再审批。在这种情况下,对公司的内部机构、人员调整和管理层的配备又出现了不同意见,是在年初根据工作需要进行调整还是改制后一并调整?经理办公会上大家的意见很一致,就是一切为了工作和发展,早调整比晚调整好,那样改制后从机制机构到管理层就不会发生大的变化了。为此,2006年春节上班后公司制定出台了一系列的改革方案,对管理层补充了新生力量,按照品德、能力、专业和业绩的标准新提拔了工程、营销和财务三名总监,之后又调整了管理层分工,聘任了中层干部,制定了2006年工作计划,直到2月20日召开2006年目标展开大会才算把摊子全部铺开! 
3月19日开工的目标确定后,遇到最大的障碍就是临工机械设备拆除和退场。为此,公司多次去临工协调拆迁队伍进场问题,而临工领导口头上同意,实际上就是迟迟不办理移交手续,经了解原因是他们担心我们进场施工后只要一半土地,另一半嫌价格太高不要了。也难怪!2004年6月厂区竞买成功后,整个社会上传言很多,说公司嫌地价太高,怎么算账都不盈利,宁愿保证金不要了。而事实上,以拍卖价获得土地以后,确实超出了我们预测的底价。此外,在拿到土地以后市政府决定实施北城新区开发战略,给我们的项目运作带来了始料未及的新情况和挑战。但是,在战略和战术上我们从来就没有打退堂鼓,从来没有退却和后悔的念头。为表诚意和打消众人的顾虑,我们在企业改制无法融资的困境下,积极筹措资金,在缴纳二分之一总土地款1.7亿元的基础上,又积极筹措资金2000万元。这样,临工机械这个装载机制造航母告别了30多年的老厂区,拆迁队伍终于在3月4日进场拆除旧厂房。我们这块四证齐全的土地,到2006年3月才腾空厂房交到我们手里。
为了筹备3月19日开工奠基仪式,公司组织专门班子,分工明确,组织周密,行动迅速。公司近几年组织大型活动多了,培养了一批优秀人才,筹备新闻发布酒会和开工仪式自然不在话下,各路诸侯按照分工各显身手,邀请嘉宾、布置会场、准备道具、现场包装、新闻宣传等等都进行了精心策划。
在开元•上城开工典礼的前一天3月18日下午,在沂景假日酒店举行的开元•上城产品鉴赏和新闻发布会上,来自各合作方的代表向新闻界、业主、领导展示了开元•上城的规划建筑设计、园林景观配套、营销推广思路等情况,回答了业主和媒体提出的问题。山东省住宅与房地产业处李明处长莅临临沂,市房产管理局局长蒋毅、副局长宋沂华出发刚回来就赶到现场,蒋毅局长的生日也没在家中过……整个新闻发布会邀请的业主比计划多出很多,大大超出了预期的效果。
在新闻发布会之前的上午,由公司营销部策划的《沂蒙晚报》、《沂蒙生活报》专题采访是活动计划外的花絮,两家报纸在19日开工仪式这天发了新闻稿,同时又刊登了一个新闻专版,《沂蒙生活报》的位置在头版头条;电视台的新闻在发布会19日当天,朱景涛台长嫌片子太短,如果在第二天播放,时间又排在新闻最后了,电视台直到21日才在新闻频道首条播出,时间虽然拖了两天,一看便知道是用心编发的。
3月19日是开元•上城开工典礼的日子。上午10时,春风拂面,生机盎然,站在主席台上的嘉宾就有19位。看现场:彩球飘舞,鼓乐齐鸣,锣鼓震天,36辆施工车辆一字排开;公司员工组成的队伍,苏中、天元组成的施工队伍,精神抖擞,排列整齐。市人大副主任李荣强,市委副书记、秘书长朱绍阳,市政协副主席杨荣三,副秘书长孟庆山以及执法、建设、房产、国土等部门的领导到场助阵,整个活动立意很高,组织紧凑,气势恢宏,令人振奋,收到很好的效果。开工仪式当天下午,市人大第一副主任李荣强、市委副书记朱绍阳专门来电予以肯定和赞扬。这个活动结束后,除了媒体上发稿见报外,所有网络上都发了消息,引起我注意的是临沂市政府公众信息网,20日、21日两天的点击量近600次,而一般信息的点击量在50-200次。可见人们对开元•上城这个项目的关注,售楼处现场每天的进线量都在20-30人以上。
2006年3月21日,项目开工两天后,市领导宴请外地客商,请我列席作陪,参加晚宴的还有市直部门有关领导。在餐桌上,外地客商透露,他20日从济南来临沂后,在我们的项目看了一上午,他原来想在临工机械友谊宾馆的位置从我们项目割要20-30亩地,投资房地产。宴会开始之前,他当着市里领导说,你们临沂这家公司的项目做的很好,我们不能要这地方了,我在济南就听说这家公司近日有一个大动作,他们是在用行动向领导表态:我们能够把这个地方做的很好。就这样,把一个开发项目策划和设计好了,让外地客商选择了自动退出。随后,市领导看了我带去的27层商务楼的建筑规划图,对规划建设提出了要量力而行,加快建设的要求。
一个活动,一个项目的作用不仅仅在此,相信其影响力还会更大、更广。

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