记得前段时间到一个乡下加油站加油，业务员问我什么单位，我刚说到“山东开元”几个字，那业务员脱口而出“是开元•上城的吧？”作为开元地产的一名员工，受企业文化的影响，已经习惯了“开元地产”这个公司简称，只是在对外交流相互介绍的时候，听到最多的是这样的说法：这是“开元•上城的……”，这时，总有一丝自豪感和成就感掠过心头，这是因为开元•上城项目的成功运作，成为开元地产品牌最有说服力的代表作之一。
品牌从来不是自然而然的结果，真正的品牌则是消费者认可出来的。无可否认，开元•上城是临沂最有影响力的楼盘之一，是开元地产最具有标志性意义的产品品牌，是靠开元地产实力的锻造走到今天的。它的成功运作凝结的是开元人的希望、智慧和汗水。作为上城营销运作的一员，回想起曾经为之奋斗的日日夜夜，心里更多的是感慨。
2004年7月，时值房地产发展的高峰期，也是房地产最热的时候，公司以3.39亿元的高价一举拿下原临工机械厂区，临沂首个“地王”的产生，霎时成了社会的热点。对于当时负责公司营销工作的我来讲，在拿到地块之后，心里就从没轻松过。房地产开发项目“营销先行”，地块到手了，就要考虑着如何去策划好、营销好。开元•上城面临的环境是非常复杂和多变的。从地块拿到手到项目开盘前期，经历的国家房地产市场的调控措施就多达20条，历经土地调控、加息、取消房贷优惠、“国八条”、“新八条”、“国六条”等政策，每个月都有变化，都要去分析、应对，解除和降低不利政策对楼盘的抗性。
期间，随着房地产市场的持续调控，临沂的房地产开发也走过了一个不短的困惑期，整体开始降温，后续市场竞争项目土地成本不断下降，上城面对的就是价格的刚性竞争，面临着亏损的边缘，社会上出现了这样那样的负面影响，政府收回该地块的传言也随之而来，公司内部也有了抱怨的声音，“不如不拍这个地块”、“宁可已付定金不要了也不再继续运作”等一些不和谐的声音。
更多的难题接踵而至。虽然经历了香榭丽都、香榭丽舍营销的历练，但是面对开元•上城这样一个高层住宅项目，建设和营销对公司来讲都是一个新课题。临沂市民刚刚经历了对多层和小高层的认可，对高层住宅的抗性仍不小，竞争项目土地的低成本、低价格，也让开元•上城的营销面临着巨大的挑战。
营销内部最多的就是交流和智慧的碰撞。公司多年来打造了坚实的企业品牌、产品品牌和服务品牌，特别是沂河花园系列项目的开发不仅为公司积累了良好的声誉，更积累了大批的优质客户资源；而项目本身处于一河五片的核心地段，坐拥城市公园、金雀山、沂河，是一块不可多得的风水宝地，应该具有非常强的抗风险能力。经过对项目的综合分析，大家坚定了信心，相信有能力把这个盘做好；从另一个角度来讲，也想验证一下公司营销队伍对市场的把控、策划和运营能力。于是，下定决心把眼光放的更长远一些，再次走出去取经，走强强联合之路，寻找最优的营销运营方案，助我们一臂之力。随后，制定了两套方案，一是寻找顶尖代理公司，二是选择策划顾问公司。
公司非常支持我们的想法，实施行动时，董事长意味深长地说：“经过了几年的锻炼，你们有能力把项目做好，依托公司这么好的资源，也没有理由做不好，也希望通过这个项目，打造一个能打硬仗的营销团队。营销好这个项目，就寄托在你们身上了！”带着公司的深切期望，带着我们的诚意，我们奔赴代表中国房地产最前沿阵地的广州、深圳。让我们失望的是前沿的代理机构不愿意到三线城市，层次稍低的代理机构我们又放心不下，特别是当时期望最高的中原代理，直接表态不会到三线城市，即使合作，也只能是二线城市的分支机构来做。此时，公司随即否定了全程代理，把重点放在策划顾问上。
为了考察合作单位的业绩水平，公司决定通过实地考察几家策划公司的操作案例，作为沟通之前的决策依据，选择了曲阜、济南、石家庄几个地市的项目，通过考察和感受，合作问题逐渐明朗，公司初步选定与深圳世联合作。深圳世联有着最专业的营销策划团队，对二三线城市房地产的营销也深有研究，来临沂实地考察后，对临沂的发展感到震撼和惊叹，感觉项目非常有潜力，表示可以合作。2005年7月，公司与世联签订合作协议，整体策划工作正式向前推进。为进一步提升广告展现水平，经考察对比深圳最前卫的几家专业广告公司，在世联的建议下，选定黑弧广告公司作为推广合作方。
2006年1月，经过多轮讨论，项目案名最终确定为开元•上城。在确定推广思路的过程中，产生了意见分歧，世联方面坚持“天生富贵，水岸豪门”并进行了解读，黑弧广告坚持“临沂首席名流生活圈”并进行解读，观点不同，大家争得面红耳赤。在经过策划灵感的碰撞后，有一个观点得到公司同事们的认可，即必须把分期开发的工程当作一个沂河花园大社区，做到资源共享，让1-4期的业主都对沂河花园有归属感。这样，按照沂河花园是一个大社区，高端业主的聚集区，延续香榭丽系列营销势能，推进规模开发的战略，才能做足大盘气势。据此，公司把开元•上城确定为沂河花园四期，以“临沂首席名流生活圈”为主推广语，思想达到统一，“沿着圈子，迈着人生步子”，“圈子的力量”……系列推广案逐渐形成，视觉设计和制作展开，售楼处也开始装修。
2005年底至2006年初，在策划思路不断成熟的过程中，房地产市场更加低迷，开元•上城地块土地手续办理也受到了各种不利因素的影响。此时，不和谐的音符又一次出现，社会上“土地被没收”、“这个地块已经不是开元的了”等传言和猜测愈演愈烈。事实上，经过公司的努力协调，土地的问题已基本确定，只待拆迁。公司采取“不辟谣、不张扬”的思路，考虑的是让这些“流言”信息尽管释放出去，从常理上讲，要利用好这一能量，任由其传播，只待开工奠基，谣言不攻自破，还会起到提高影响力的效果，同时准备组织一场有声势的新闻发布会和开工奠基仪式。
准备工作在紧张有序地进行，为了在最佳时间引爆市场，参与开元•上城推广的同事们加班加点，在短短的时间里，迅速完成了开元•上城围墙的包装，户外广告的发布，系列广告同步推出，向社会传递开元•上城的营销信息，积累客户，蓄势待发。大气的广告超乎想象，给客户带来了震撼和惊喜，一时间社会变得沸腾，前来咨询的客户络绎不绝，谣言不攻自破，开元人的镇静和务实的做法反而坚定了客户的意向，开盘前期意向客户积累达到600多人。
2006年3月18日，经过精心准备，开元•上城产品鉴赏暨新闻发布酒会在沂景假日酒店举办，500余名业主代表参加。开元地产稳健的做事风格，对社会负责任的态度，赢得了业主的信任、尊重和支持。
2006年3月19日，晴空万里，春意盎然，阳光也格外的明媚，阳光金灿灿的洒落在项目工地上，让人心情格外舒畅。忍不住感叹，每当公司做活动的时候，天气总是很配合。开元•上城开工奠基仪式举行，大气的场面和气势首开临沂楼盘开工奠基先河，让社会惊叹，让同行自叹不如。
两个活动让社会进一步认识了开元地产做事的风格，不张扬、不浮夸，只需要潜心把事情做好。对市场而言，低调从来不是褒义词，也没有任何营销价值，公司却反其道行之，让它产生了价值，依靠的就是用实力做事，品牌让消费者自己去总结。
在产品和财富丰富的市场前提下，人们的消费行为早已不仅是维持基本生存状态的本能，而是被赋予更多的个性差异及自我证明的特殊含义。消费行为也上升为消费文化，这种消费文化是地产开发研究的重点，也是做出公司个性化、产品个性化的前提。这就给营销赋予了另一个使命，就是要做社区活动、社会活动，这些活动也要考虑差异化，要做就做经典的，让社会和业主耳目一新的，有气势、有影响力的活动。从香榭丽都开始，在营销理念上公司就倡导不以营销论营销，更多的是倡导一种居住和生活方式。在沂河花园前几期项目营销过程中，公司举办“画说居住”摄影大赛，让摄影爱好者拿起手中的相机，以饱满的热情参与进来；邀请潍坊国际风筝协会，把大型风筝活动举办在沂河边，让市民感受国际风筝盛会；把扬州木偶剧团请来做表演，业主不用离开自已的城市就可以一饱文化精萃……配合开元•上城的开盘，充分利用城市丰富的水资源，举办大型龙舟赛的想法又跃然心头， 2006年6月，以“划、喝、拍、踢”为主题，旨在丰富业主生活，促进社区和谐的社区首届暑期文化节活动举行，将大盘的魅力，圈子的力量再次向业主、社会诠释，整个活动气势浩大空前，有力地提升了开元•上城的知名度；此后的帆船赛、社区儿童趣味运动会等诸多大型、新鲜活动被不断推陈出新，成为社区文化塑造的一个个经典。
2006年6月11日，开元•上城首期项目开盘，客户热烈、期待的表情尚且历历在目；而4年后，时值房地产调控最严厉的那个冬天，当开元•上城收官之作1号楼在豪华大气的上城国际多功能厅推出时，近200位业主经过两夜一天的排队后终于选中房子，为搭上入住上城末班车而笑逐颜开的时候，我们成功终结了上城营销的使命；而上城，也在地产风云的跌宕起伏中经受住了这场长达7年的涅槃之炼。
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